土地貸款可以有效解決資金需求，但由於土地種類繁多，不同的土地貸款限制，影響了貸款額度與利率，而本文將針對常見的土地類型（如農地、建地、工業用地）進行詳細解析，以及各借款管道的土地貸款利率與成數比較，並提供申請土地貸款的基本流程。
土地貸款是什麼？土地種類有哪些？
土地貸款是將土地作為抵押品向銀行或當舖等其他管道申請借款，而根據土地的種類與用途不同，土地貸款利率及成數也會有所差異，以下將介紹常見的土地貸款類型，並提供申請流程中須注意的事項。
住宅用地借款
住宅用地是專門用於興建住宅的土地，通常能夠獲得較高的土地貸款成數和較低的利率，這類土地的需求穩定，無論是個人自住還是開發商開發，都能提供較有利的土地貸款條件，申請人需提土地權狀以及建築規劃等相關資料。
商業用地借款
商業用地主要用於建設商場、辦公大樓等商業設施，由於商業用地的市場價值較高，銀行對借款條件較為寬鬆，但由於風險相對較大，商業用地的土地貸款利率通常會較高，而申請時，銀行會根據土地的商業價值與周邊環境進行綜合評估。
工業用地貸款
工業用地貸款主要針對在土地上建設工廠或工業設施的需求，由於工業用地的價值較高，因此借款金額通常較大，但銀行會考慮到工業用地對周邊的影響，並且對土地貸款條件更謹慎的審查，借款人需提供工廠規劃和開發計畫書。
農地貸款
農地貸款有較多的土地貸款限制，因為農業用地的增值潛力較低，而且需要符合農業發展條例的要求，所以貸款額度通常較低，銀行對農地的土地貸款條件嚴格，通常只能通過土地銀行或特定農會進行申請，而要申請農地貸款時，除了須提供土地證明，還需提供農保被保人資格等文件。
持分土地貸款
持分土地是指多個人共同擁有的一塊土地，土地的所有權屬於兩個或更多人時，若要申請土地貸款需所有持有人同意，所以銀行通常不受理，而民間土地借款管道通常比較會受理。
| 比較項目 | 住宅用地 | 商業用地 | 工業用地 | 農業用地 | 持分土地 |
|---|---|---|---|---|---|
| 土地貸款成數 | 較高 | 較高 | 較高 | 較低 | 視持有人數 |
| 土地貸款利率 | 較低 | 較高 | 較高 | 較低 | 視持有人數 |
| 土地貸款條件 | 用途明確，需求穩定 | 商業價值高，風險較大 | 工業設施建設需求高，風險審查嚴格 | 需符合農業發展條例，貸款額度較低 | 需所有持有人共同申請，民間貸款可不需全員同意 |
| 申請管道 | 銀行及金融機構 | 銀行及金融機構 | 銀行及金融機構 | 土地銀行、農會 | 銀行及民間土地借款 |
土地貸款管道
土地借款管道眾多，一般常見貸款管道為銀行，但民間借款機構也有提供，像是合法當舖、土地代書都都有提供相關服務，以下是貸款管道表較表格：
| 銀行土地貸款 | 當舖土地借款 | 代書土地借款 | |
|---|---|---|---|
| 優點 | 提供穩定的貸款額度，且利率較低 | 撥款速度快，不看重信用分數，彈性還款 | 提供客製化貸款方案，代書協助辦理手續 |
| 缺點 | 土地貸款條件嚴格，信用分數須較高，且流程複雜，需準備較多資料 | 額度根據還款能力調整，利率較高 | 利率較高，需選擇合法且有信譽的代書事務所 |
| 適合對象 | 有良好信用，需較低利率貸款的借款人 | 急需資金且對利率要求不高的借款人 | 需要客製化方案，且能承擔較高利率的借款人 |
土地貸款利率與成數試算
土地貸款成數是指在申請貸款時，可以根據土地價值借到的比例，假設土地價值為100萬，若土地貸款成數為70%，那麼就可以借款到70萬，而各管道的土地貸款成數有所不同，影響成數的因素有許多，包括借款人的信用狀況、土地種類以及借款目的等，因此土地貸款試算額度無法有一個固定標準。
土地貸款成數
土地貸款成數通常在50%至70%之間，但根據不同情況與管道，借款人獲得的成數不同，而常見借款管道的土地貸款成數如下：
- 當舖土地借款：土地貸款成數可達150%，非常適合急需資金的借款人，但利率通常較高。
- 代書土地借款：介於當舖與銀行之間，最高貸款成數為100％。
- 銀行土地貸款：銀行土地貸款的成數大多在50%至70%之間，銀行會根據借款人信用和信用程度等進行綜合評估。
土地貸款利率
不同借款管道的利率有所差異。以下是常見借款管道的土地貸款利率範圍：
- 銀行：利率通常較低，每年約為8%至13%之間，具體利率根據貸款人的信用狀況和所申請的土地類型而定。
- 當舖：當舖土地借款的年利率可高達30%，每月利率為2.5%為上限，適合急需資金且對利率要求不高的借款人。
- 代書：代書土地貸款利率較高，通常一年為9%至16%之間，適合需要特殊條件的借款人。
土地貸款試算
假設打算申請高雄土地借款，土地價值為100萬，土地貸款成數為70%，那麼可以貸到70萬，接下來試算當舖土地借款利息與額度：
- 借款額度：100萬 × 70% = 70萬
- 借款利率：月利率為2.3%，年利率為27.6%
- 每月還款利息：假設為1年，每月還款額為20,700元，總還款金額為248,400元。
這個試算僅供參考，實際借款金額、利率和每月還款額會根據申請人的具體情況，及民間土地借款管道的評估結果而有所不同。
土地貸款限制有哪些？
銀行土地貸款跟民間土地借款相比，銀行土地貸款限制較多，我們以銀行土地貸款限制說明 :
購買目的限制
當借款人向銀行土地貸款時，銀行會詢問土地貸款目的，如：將農地貸款是要種植農作物等目的。銀行會限制貸款資金，只能用在農作物種植上。
還款期限限制
銀行會依照借款人土地貸款原因，來限制還款期限，像是將建地貸款是要蓋房屋，銀行會要求在房屋建完後轉成房屋貸款，或還清土地貸款金額。要特別注意，雖然還款期限長每月還款金額少，但總利息會提高。
擔保品條件
上述有提到農地相比建地價值較低，所以大部分銀行不接受農地土地貸款，所以要貸款前注意哪些銀行可以農地土地貸款。
信用分數條件
銀行怕貸款人無法還清借款金額，會在借款人申請土地貸款前，審核信用分數高低，如果信用分數較低，貸款成功率也會較低。
收入程度條件
收入程度高低跟借款人還款能力有關，收入程度高還款能力高外，也代表每期還款金額也會比較多，所以銀行會透過收入高低來限制土地貸款資格。
土地貸款申請流程與資料
每間借貸公司的土地貸款流程都不同，我們以高雄土地借款中的當舖為例，通常只需6步驟，以下為各步驟說明：
- 電話諮詢：可以先打電話跟當舖詢問關於土地貸款相關資訊。
- 準備資料：諮詢完後，準備當舖所需要的資料，並前往當舖實體店面。
- 審核估價：抵達實體店面後，當舖會核對是否為本人等，並由鑑定人員評估土地價值，並向借款人報價。
- 對保簽約：借款人滿意土地貸款金額後，當舖會開立當票並再次確認內容，確認內容無誤後，借款人在當票簽名畫押。
- 設定抵押：為了確保當舖權益，會要求借款人到地政機關將土地設定抵押，日後無法還款時，可將土地拍賣。
- 撥款點收：當舖最快可以當天撥款，而借款人當場點清，並完成借款手續。
土地借款準備資料
了解土地貸款後，進行貸款前要準備什麼資料？以高雄土地借款中的當舖為例，以下為當舖土地借款準備資料提供參考：
| 必要資料 | 加分資料 |
|---|---|
| 身分證 第二身分證明文件 土地權狀 個人印章 存摺影本 | 土地上房屋權狀 收入證明（薪資明細、勞健保明細） 財力證明（名下資產） |
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